Habitação: “O mercado carece, acima de tudo, de medidas que viabilizem construção acessível pela redução de custos”

Os preços da habitação continuam a subir em várias capitais de distrito e a crise no setor está longe de terminar. Para Ricardo Guimarães, especialista em imobiliário, o principal problema não está na falta de financiamento, mas na incapacidade de construir habitação acessível a custos compatíveis com o rendimento das famílias.

Em declarações à jornalista Estela Machado, na rubrica Objetiva do programa Juca, o especialista explicou que o aumento dos preços já não se concentra apenas em Lisboa e no Porto. “Desde o fim da pandemia que o centro de aumento de preços se deslocou das capitais metropolitanas de Lisboa e Porto para as periferias”, afirmou, apontando para valorizações superiores a 30% em várias capitais de distrito nos últimos meses.

Segundo Ricardo Guimarães, a principal explicação está do lado da oferta. O elevado custo da construção, da fiscalidade e dos terrenos continua a dificultar o lançamento de novos projetos a preços acessíveis. “O mercado não carece de financiamento; carece, acima de tudo, de medidas que viabilizem a construção acessível pela redução de custos”, defendeu.

O especialista reconhece o mérito das iniciativas municipais destinadas à habitação acessível, mas considera que a sua dimensão continua insuficiente para responder às necessidades do mercado. Portugal constrói atualmente cerca de duas habitações por mil habitantes por ano, o equivalente a aproximadamente 40% da média da Zona Euro, uma realidade que ajuda a explicar a pressão persistente sobre os preços.

Quanto às novas linhas de financiamento do Banco Português de Fomento, considera que poderão ter um papel importante, sobretudo em projetos desenvolvidos através de parcerias público-privadas e na utilização de terrenos e edifícios públicos para fins habitacionais. Ainda assim, insiste que o financiamento, por si só, não resolverá o problema da falta de oferta.

Também as cooperativas habitacionais merecem uma avaliação positiva, mas com reservas. “É um setor essencial”, afirmou, recordando o papel que desempenhou no passado. No entanto, considera que estas estruturas enfrentam hoje desafios significativos e precisam de ganhar escala e profissionalização para conseguirem concretizar projetos de maior dimensão. “Não é um punhado de amigos que consegue sozinho dar essa resposta”, observou.

Outra das medidas que considera importante revisitar é a Lei dos Solos. Ricardo Guimarães entende que a proposta inicialmente apresentada pelo Governo poderia ter contribuído para aumentar a oferta disponível para habitação a custos moderados. Na sua perspetiva, a versão final da lei acabou por manter a escassez de solo urbanizável e preservar o poder de valorização dos proprietários dos terrenos. “Era muito importante revisitar a Lei dos Solos”, defendeu, considerando que a legislação deve encontrar um equilíbrio que permita aumentar a oferta sem comprometer as necessárias salvaguardas do território.

Quanto à evolução do mercado, o especialista acredita que a tendência de valorização continuará sobretudo nas geografias mais periféricas, onde os preços ainda partem de níveis relativamente mais baixos. O atual ciclo, explica, é impulsionado sobretudo pelos custos de produção e pelas limitações da oferta, mais do que pela procura.

Apesar de admitir que o mercado acabará por estabilizar, não antecipa uma solução rápida para a crise da habitação. Questionado sobre a possibilidade de o problema se prolongar durante mais tempo, deixou um diagnóstico pouco animador: “Eu temo que sim”.